孤岛商业预期低? 商业投资最易做错的价值判断题

　　作者:白雪

　　在股票市场中有一种研究结果：备受关注的高预期成长型股票通常都收益较差，而低预期成长型股票却有着优秀的业绩。

　　将这种逻辑与经验在商业价值投资上同样存在，类似现象时有发生：位于城中心的商业往往被寄予厚望，但实际收益却不理想，而总被人低预期的“孤岛商业”，反而可能取得较好的收益。

　　在成都便存在典型案例，位于盐市口、春熙路核心商圈的地一大道和位于天府新区麓湖起步区的社区商业麓坊、位于城北新都的万科五龙山翡翠郡商业，在投资收益方面，形成了鲜明的对比。

　　万科翡翠郡，是6000亩五龙山中唯一商业街，属典型的孤岛商业。

　　低预期还是价值低估？ “孤岛商业”缘何遭遇市场错判

　　那么，为何会出现高预期低价值、低预期高价值的“极端现象”？

　　“低预期”即是对商业对象的价值低估，但并不表示商业实际价值真的不够。以文首举例的商业项目为例，地一大道之所以被寄予高预期，主要源于其贯穿春熙路、盐市口、骡马市三大核心商圈，从而被过分放大了地段上的优势，要知道，该项目在2011年开业时商铺被卖到了10万元/平方米。

　　然而关于客群的消费习惯、运营方的商管能力、目标客群、业态规划定位等其他重要因素，却未被细致思考。

　　如今，地一大道这个号称“中国西南最大地下商业”的项目，陷于大量门市关门歇业、商场电梯封闭停止运作、转租广告随处可见的窘迫境况。

　　从后来总结的情况来看，地一大道的没落与春熙路、盐市口过往客群的消费习惯不够匹配、商圈竞争冲击大、业态定位档次不高、经营管理杂乱、甚至人流动线及空间布局不够合理等诸多问题息息相关。

　　正是由于对该项目地段优势的过高预期而忽视其他因素，令不少商业投资者做出错误的投资回报预期判断。

　　市场中往往简单粗暴地认为，“孤岛商业”存在距离城市中心区域远、消费客群范围单一的弊端，从而忽视其价值成长型的特点。但殊不知随着城市格局变化、时间推移，孤岛商业所包含的精准客群、稳定消费习惯、弱竞争性等因素将逐渐成为商业价值兑现的关键点。

　　如果说麓湖的麓坊在孤岛商业中的典型代表性不够，我们不妨以万科五龙山的配套商业翡翠郡为例进行细致观察。

　　被低估的成长型“孤岛商业” 万科翡翠郡迎投资回报兑现期

　　万科五龙山是万科在新都打造的高端别墅大盘，开盘时间可追溯至2011年，整个项目共分为龙山别墅、九墅、蓝山别墅、翡翠洋房四大板块，产品以别墅洋房为主，伴有少量高层。而翡翠郡作为万科五龙山的重点配套商业，在一般市场眼中属于典型的“孤岛商业”，通过梳理其成长路径，可以读懂该项目将如何实现弯道超车、价值兑现。

　　万科五龙山整体项目板块划分情况

　　为何万科翡翠郡被低估？在一般的市场认知中，由于万科五龙山所处新都区域，被认为是距离主城核心区较远的“孤岛”，对客群的吸附力不够；此外，尽管龙山别墅、九墅合计约2500户别墅产品已实现交付，但鉴于高端别墅项目入住率低的通病，市场对其商业的运营存活前景并不乐观。

　　然而随着区域及项目成长，尤其是2017年，多期产品交付时间节点的到来，万科五龙山商业孤岛的投资价值回报迎来兑现期

　　政策+市场行情下，区域投资价值提升

　　从2011年至今，万科五龙山在市场眼中的区位距离与价值感，无疑已发生质的变化。随着成都房地产开发范围扩张、城市版图外扩，万科五龙山所处区域的市场认同度显著增强。

　　要知道，今年以来成都近郊各区域的楼面地价已突破万元大关，无论商业还是住宅，都迎来区域投资价值的大幅提升。

　　所有房源今年完成交付 内部稳定客群奠定商业消费群体基础

　　翡翠郡最核心的客群当然是以五龙山所有业主为主。但在此之前，由于项目还未开发完整，生活居住氛围、消费配套有待成熟，万科五龙山的入住率处于较低水平。

　　不过随着项目几年的成长，入住率稳步提高。2017年，蓝山别墅、翡翠洋房两大板块2000余户住宅陆续开始交付，加之2012年交付的九墅、龙山别墅近2500户住宅，整个项目现有业主将到达近4500户的规模，2017年开始，项目将迎来业主入住的高峰期。

　　万科五龙山选择在今年推出大批量重点商业翡翠郡，正是契合交房时间点以满足项目中高端业主的日常商业消费所需，在商业的反哺下，业主入驻积极度将有可观提升。

　　两大名校今年9月开学 外部辐射消费群体助力商业投资价值

　　如果你是界面的忠实读者，在《非典型商业逻辑：教育资源在商铺投资上的变现路径》一文中我们曾分析过校园经济对于商业消费的贡献力度正显著提升。

　　今年9月，紧邻万科五龙山的金苹果幼儿园、成都实验外国语学校两大名校正式开学运营，随之衍生的学校师生、家长消费群体，无疑是翡翠郡商业可观的外部辐射客群。

　　以成都实验外国语学校为例，其先前公布的招生计划中显示，计划招收初中一年级400人，高中一年级600人，这将至少带来2000人的消费群体，而随着明年新生入学，这一数字将成倍增长。

　　成都实验外国语学校五龙山校区开学典礼

　　人均商业配比仅0.57 翡翠郡的“垄断”属性决定其高投资回报

　　很少有人意识到，市场口中的孤岛商业同时也自带另一个优势即垄断属性独享区域消费力的社区商业。查看五龙山周围一公里范围的商业布局情况，仅距离项目较近的五龙家园安置小区有底商，但品相较差档次偏低，除此之外并无任何可供商业消费的场所。

　　如此一来，万科五龙山自带的配套商业翡翠郡无疑成了垄断商业，独享近4500户中高端业主、附近产业4S店商务人群、学校群体三大类别固定消费客群，据测算人均商业配比仅为0.57。

　　更何况，项目周边还有大量待开发的规划住宅用地，未来消费人口还会有所增长。

　　万科翡翠郡商业产品均为临街布局，且依据人流动线考虑。

　　作为孤岛商业典型，万科翡翠郡已经从区域成熟度、业主入住率、客群引流等多维度成长成熟，从而提升商铺的投资回报。随着项目最新楼栋商业产品的推出并投入运营，经过几年成长期的万科五龙山商业投资价值回报将进入快速兑现期。