地产企业一级拿地数据透露了哪些信息?
时间：2017-09-23 17:47:58 来源: 互联网 复制分享
过去的十年间，房地产发生了翻天覆地的变化，伴随着地产行业迅猛发展，行业集中度也加速提升，百强企业市场份额已由2012年28.1%上升至40.8%。
图 1 百强企业及综合实力TOP10企业2012-2016年市场份额及变化
一级土地市场越来越沦为“富人的游戏”。统计2015-2017年上半年一级市场拿地金额，前20名均为百强企业前50名或获准从事房地产业务的16家央企之一。
单位：万元
数据：wind《中国土地大全》，仅统计了招拍挂数据，未能包含当前日渐活跃的土地并购、三旧改造等协议出让。
从一级拿地绝对金额来看，2015年前三甲为万科、保利及绿地控股；2016年前三甲为万科、绿地控股及融创中国；2017年上半年为碧桂园、万科及中国海外。
图 2 2015年一级拿地前10名地产企业
图 3 2016年一级拿地前10名地产企业
从拿地建筑面积来看，2015年及2016年碧桂园及万科稳居前两名；地产百强前10名中华夏幸福、碧桂园、富力地产及恒地平均拿地成本在4000元/平方米以下，万科拿地均价介于4900-5900元/平方米之间。其拿地均价与区域分布、产品定位相关，万科整体以一二线城市的刚需及改善型住宅为主，碧桂园以三四线及城郊大盘为主。
图 4 2015年拿地建筑面积前20名地产企业
图 5 2016年拿地建筑面积前20名地产企业
从拿地的年度变化来看，房地产企业大多在2016年拿地趋于积极，其中合景泰富、雅居乐、融创中国转向明显。若以2015年为参考基准，2016年拿地金额约为2015年3.06倍，中位数为1.6。在统计的66家样本中，2016年拿地金额超过2015年5倍的企业有融创中国、中南建设、合景泰富、雅居乐、广宇集团、合肥城建。具体明细如下：
图 6 2016年一级拿地金额较上年增加4倍以上的地产企业
单位：万元，倍
将一级拿地金额与当年协议销售额进行对比，2015年31个样本中样本均值28.31%，其中金融街拿地金额为协议销售的79.81%，拿地最为积极，中粮地产、首创置业、龙湖地产拿地额均超过当前协议销售额的50%；2016年样本均值为38.13%，其中世茂股份及合景泰富拿地金额均超过当前协议销售额；超过50%的有中南建设、招商蛇口、新城控股、越秀地产、首开股份及融创中国；2017年上半年样本均值为34.79%，仍维持较高水平，其中世茂股份拿地额超过当期协议销售额，超过50%的有中粮地产、宝龙地产、首开股份。从两年及2017年上半年的数据整体来看，拿地额/协议销售额介于4.92%-69.27%之间，其中中国奥园、新湖中宝、滨江集团、华夏幸福、富力地产低于15%，世茂股份、中粮地产、首开股份、新城发展控股超过50%。
从该指标波动率来看，万科、碧桂园及恒大波动率均低于10%，每年拿地金额与协议销售金额在20%-33%，维持相对稳健的水平。从该拿地金额在当年协议销售额占比来判断，世茂股份、中粮地产及首开股份后续工程开支较大，较依赖于外部融资。
表 2 部分地产企业拿地金额在当年协议销售额占比
END
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